有人了解法院拍卖的房子吗？淘宝的可以买吗？

简单的说一下，法拍房当然可以买，但是具体怎么买，要注意些什么是有门道的。首先我们要明确的点是，法拍房是被拍卖的不良资产，是被法院强制执行的资产。一般情况下，由于被执行人无力偿还其欠款，导致被债权人起诉，法院卖他/她的房子目的是为了变现，从而偿还债权人。淘宝的话，指的是阿里资产，这是官方承认的法拍平台之一，是可以在上面购买法拍房的。但买法拍房是有风险的，提前了解风险才好避开法拍房市场中存在的陷阱法拍房放以前基本和咱们普通人没关系，好房子都出不来，内部人员就围标了，一七年规定了房产拍卖必须走淘宝、京东这种平台公开拍卖，这才给了所有人公平竞争的机会。不过即便如此，法拍房在临河仍然像是洪水猛兽，让大多数人是闻之色变。其实大可不必，法拍房是肯定可以买的，很多城市买法拍房是为了破限购，不过现在一线和大多数新一线城市都堵死了法拍房破限购这条路，法拍房出问题的概率真不大。下面就说一下法拍房的一些注意事项。很多人害怕法拍房背后有很多隐形债务，就是有好多个债主，你只要通过正常流程拍下来，不管原房主有多少债主，这些债务都与你无关，剩下的就是法院的事了，法院会拿着你的拍卖款给所有债权人分钱，能分多少是多少，不过都和咱没关系。再就是法拍房的水电、物业、燃气、取暖等费用需要自己去查清楚有没有拖欠，还要去税务局查一下税费，很多刚交房没多久的房源容易出现税费还没有交的情况。另外还要看一下拍卖公告里的来源说明，看看房子是不是赠与或者继承，如果是的话，可能还要交遗产税等各种其他费用。法拍房是可以贷款的，并且都有指定银行，不过法拍房一般要求十天内付齐全款，而目前银行的放款速度基本是达不到这个要求，如果付不起定金可就不给你退了。看法拍公告的时候还要注意有没有写明是联合抵押，如果有的话，不是职业玩家就不用考虑了。其次，拍之前我们要看公告里有没有租约，公告以外的租约一律无效，如果有租约就要注意了，买卖不破租赁这种租约时间短还好，万一给你租个好几年，那就完蛋了。法拍房最重要的就是清场，你拍下房子之后，有很小概率原房主或者债主赖着不走，目前法规规定是谁处置谁清场，因为是法院处置，就应该是法院清场，大多数法院也的确会帮忙清场，不过大家都懂，法院也很忙，如果你没有关系，很有可能就等个一年半载甚至更久。所以咱们拍之前最好去实地调查一下，看房子有没有被霸占。如果是年轻人还好说，协商不成也可以申请法警去清场，如果是老年人，你就最好别碰了，这种情况即便法警来了也很难处理。最后一点就是房子里的物品千万不要扔掉，不然原房主有权利让你赔偿。找个地方先放着，然后给原房主发个律师函，限定一个月内自行处理，否则概不负责，这样一个月后没人认领，房子里就算有金条，丢了都和你没关系。以上就是法拍房的一些注意事项，现在都有专门的辅拍公司，如果想买法拍房又觉得不保险，都可以找专业的公司买房卖房。

2025-04-20 10:50:16

“老破小”为啥能在法拍市场上大受追捧？南宁法拍网

当我们剔除掉“自住”这个选项之后，答案便只剩下一个——投资。难道，上文提到的房源，吃到了地段与学区的红利？从位置上看，该套房产所在的位置为南宁市西乡塘区华西路42号。百度地图上，该地点显示的项目为“荣耀华西馨园”，是由南宁市政工程集团有限公司/南宁荣耀房地产投资有限公司开发，2011年建成的项目。很显然，从外观上看，荣耀华西馨园就不可能是上文中成功拍卖的“老破小”房源。事实上，目标房源其实是荣耀华西馨园旁边的几栋老旧楼房，也叫做西乡塘区华西路42号居民住宅区。这个地方距离南宁火车站比较近，项目周边比较成规模的商业为华三副食品市场以及华西商业城。教育资源方面，附近学校有南宁市第五中学、南宁市西乡塘区中华路小学、南宁市华强路小学和南宁市第一中学。综上所述，这套“老破小”在地段与学位方面，并没有过人之处。为何它还能够以超过200%的溢价率成功售出呢？通过实地走访后发现，所有的疑问都指向一个共同的方向——等拆迁。根据西乡塘区住建局2024年12月发布的《关于南宁市衡阳西路片区城中村改造项目国有土地上房屋征收预公告第二次补充公告》显示，本次法拍房所在的华西路42号4栋刚好位于征收范围内。当然，从预征拆到最终行动，期间还需要经历很长一段时间，这当中更有着多方势力的反复拉扯。但试想一下，如果最终真的拆了，那如今成功竞拍的购房者，不就是妥妥的“拆一代”了吗？事实上，查阅一下法拍网站，这样的例子我们会发现很多。或许，这也正是很多“老破小”明明地段一般，且居住体验极差，但又总能卖上好价格的原因。拆迁之日，就是暴富之时！所以，买它！

2025-04-17 15:35:26

购买带抵押的法拍房需要注意哪些法律风险呢？

法拍房带抵押是比较常见的，很大一部分的法拍房都有抵押。抵押本身没有什么风险，等到竞拍成功后，法院出裁定书，买受人就可以办理过户了。法拍房比较大的风险是腾退和税费还有隐藏欠费，竟拍前务必做好尽调，必要的时候可以找辅拍机构协助，避免隐藏风险!

2025-04-08 14:36:16

毛坯法拍房能买吗?

毛坯法拍房能买吗?2024年法拍房 成交率暴跌37%，毛坯房 却逆势上涨?资深从业者教你3招避坑!最近后台收到大量私信:“毛坯法拍房价格比市场价低30%，能捡漏吗?”法拍房风险真的那么大吗?"今天就用真实数据和案例，揭开毛坯法拍房的神秘面纱。一、2024年法拍房市场新趋势·数据支撑:最高法最新数据显示，全国法拍房挂牌量突破500万套，但成交率同比下降37%，而毛坯房成交占比却从21%升至39%.核心原因:改善型需求觉醒(毛坯房可自由设计)法拍房“捡漏”心态转变(精装房溢价率高达25%)开发商抵债房源增多(某头部房企2023年贡献12%法拍房源)二、毛坯法拍房的三大致命陷阱案例1:深圳某购房者拍下毛坯房后，发现承重墙被前任业主私自拆除，修复费用超房价15%案例2:杭州某小区法拍房因土地性质问题，导致房产证无法办理避坑指南:1.产权调查:重点核查抵押情况、查封次数、土地性质(工业/商业用地税费高)2.隐性成本:·拖欠物业费(某北京老小区欠费达8万元)·历史水电气费(南方某城市曾出现13年未缴水费)·优先债权(原房主有民间借贷未公示)屋现状:·要求法院出具《房屋现状确认书》·现场勘查时带验房师(某上海购房者发现隐蔽工程偷工减料)三、为什么内行人都在抢毛坯法拍房?真实案例:成都购房者张先生以市场价6折拍下120m毛坯房，装修后净赚180万核心优势:，价格优势:平均低于市场价20-40%(2024年Q1数据)装修自主权:避免"前任审美”，按自身需求规划·税费可控:相比满五唯一精装房，毛坯房交易税费更低四、购买毛坯法拍房的实操步骤1.选平台:·优先选择阿里拍卖、京东拍卖(房源真实度92%)·避开小平台(某平台曾出现虚假房源占比超40%)2.办贷款:·提前预审征信(某银行对法拍房要求流水覆盖月供2倍)·选择支持法拍贷的银行(建行、工行通过率较高)结语:毛坯法拍房不是“捡漏天堂”，也绝非“风险地狱"。2024年法拍房市场已进入专业玩家时代，建议购房者用“买二手房”的谨慎态度对待法拍房，必要时可聘请法拍顾问(市场收费约1-3%)。记住:没有100%安全的投资，只有100%充分的准备。

2025-03-22 20:06:53

产证未下的法拍房可以拍吗，朋友们?

需要结合房子的实际情况考虑。如果是原房主还没有拿到产证，房子就被法院执行。这种情况可以拍，而且房子大概率是新房、空房。如果是楼盘大产证还没下来，建议谨慎。首先看房子的状态，如果是已经是现房，也有很多人已经买了这个开发商的房子，可以尝试拍。如果是期房，建议不要入手，有烂尾砸在手里的风险。

2025-03-19 16:12:49

法拍房最大的坑究竟是什么？

1.竞拍人，也就是购房人，就是买了以后，房产证上的户主，后续一切手续（比如竞拍、交保证金、贷款等）均以购房人名义进行，千万不要出现代替付款等情况。2.法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。2.法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。3.被执行人：也就是房屋的原房主，大多数情况都是欠债还不上钱，名下房子被拍卖抵债。4.司法辅助机构：法院案件太多，不可能事必躬亲，所以选择性地负责关键性步骤，不太重要的、程序性的步骤均委托给司法辅助机构代劳，协助法院具体负责集中看房、答疑等辅助性工作，法院将拍卖款的一部分作为司法辅助机构的佣金。5.银行（如需贷款）：购房人申请贷款，银行在指定期限内将贷款直接打至法院账户，购房人长期向银行还贷。6.担保公司（如需贷款）：担保公司是利用其资产作为担保，保证银行在规定时间内迅速向法院账户打款，并且会第一时间拿到你的房本，将你的房本送到银行将房子抵押，这样他们就没有担保责任了，任务完成。这里需支付担保费。7.法拍公司：社会上的商业盈利机构，法院公告明确：没有委托任何机构提供服务，不认可法拍公司的存在，自然人办理一切手续，法拍公司没有资质办理任何手续。法拍公司属于社会上的盈利商业机构，购房人向其支付佣金，其提供咨询、调查等服务，这属于购房人与法拍公司双方达成合意的合同行为。

2025-03-14 20:06:25

想买法拍房？这 7 大要点一定要看，建议收藏！

在房地产市场中，法拍房以其可能的低价优势吸引着众多购房者的目光。然而，法拍房交易并非一帆风顺，其中隐藏着诸多风险与陷阱。今天，小辅就为大家详细梳理购买法拍房时必须关注的 7 个关键要点，准备入手法拍房的你，一定要认真看完并收藏！一、判断起拍价是否真便宜多数人购买法拍房，都是期望能捡漏买到性价比高的房子。那么，如何判断一套法拍房的起拍价是否真的便宜呢？关键在于了解二手房市场价格行情。将同一个小区的二手房单价与法拍房起拍价的单价进行对比，就能直观地看出这套法拍房的起拍价是否具有吸引力。例如，当你在关注某套法拍房时，发现同一小区类似户型的二手房成交单价为每平方米 2 万元，而这套法拍房的起拍价单价为 1.8 万元，那么初步判断它的起拍价是有一定优势的。但如果在竞拍过程中，法拍房的单价逐渐攀升，超过了二手房市场成交单价，这时你就需要谨慎考虑，甚至可以及时放弃竞价，避免高价买入。二、提前缴纳保证金参与竞拍法拍房，提前缴纳保证金是必不可少的环节。千万不要等到开拍当天才匆忙缴纳，因为有些银行对大额转账有限额，如果遇到这种情况，你会陷入非常被动仓促的局面，甚至可能因为无法及时缴纳保证金而失去竞拍资格。一般来说，保证金的金额为起拍价的一定比例（具体以公告为准），在拍卖竞价程序结束前缴纳即可。在拍卖结束或流拍后，未竞得标的的竞买人所交付的保证金将不计息解冻、退回 。所以，为了确保竞拍顺利进行，务必提前规划好保证金的缴纳事宜。三、查清楚房子被拍卖的原因在竞拍之前，一定要搞清楚这套法拍房被拍卖的原因，房子有没有瑕疵，做到心中有数，比如凶宅、背负着各类未结清债务，如巨额抵押债务、未交物业费、水电费、税费等。还有法拍房一般都无法进入室内，比如核对户型图还有朝向，还有室内情况，毕竟知已知彼，才能更好地参与竞拍。法拍房被拍卖的原因是多种多样的，常见的有商业贷款违约、民间借贷纠纷、司法没收以及无主财产等情况。比如，因商业贷款产生的法拍房，是购房人无法如期如数偿还贷款，银行向法院提出民事诉讼，要求拍卖抵押房产来偿还贷款；民间借贷产生的法拍房，则是债务人到期不能还款，债权人向法院申请拍卖债务人的房产来偿债。了解这些原因，有助于你评估房屋潜在的风险，避免后续出现不必要的麻烦。四、关注是否存在租约，警惕恶意租约买卖不破租赁，这是一个在法拍房交易中需要特别注意的问题。如果此套法拍房在拍卖前已经订立了有效的租赁合同，并且去法院作了申报和认可，那么即使你竞拍成功，也可能会出现无法及时入住的风险。更要警惕的是恶意租约，有些债务人为了对抗执行，会与租客签订超长的租赁合同（如 20 年甚至 30 年）。虽然《民法典》规定房屋租赁合同的上限为 20 年，但这种恶意租约依然会给买受人带来很大困扰。如果遇到这种情况，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效，但在实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难的。所以，在竞拍前一定要仔细调查房屋的租赁情况，避免陷入租约陷阱。五、确认是否能过户，办理房本有些法拍房在过户时可能会遇到问题，比如被执行房屋只是集体的一小部分，如果这个集体中的成员提出异议，就会导致无法顺利过户。像市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等这类房屋，在过户过程中通常会遇到波折，需要买受人花费大量的时间和精力去解决。在竞拍前，务必了解清楚房屋的产权性质和过户相关事宜，可以向当地的房产管理部门或专业人士咨询，确保自己对可能出现的过户风险有充分的认识。如果不确定能否顺利过户，建议谨慎参与竞拍，以免钱房两空。六、了解目前占用情况，是否需要腾退如果法拍房被占用，就会出现和有租约一样的情况，导致买受人无法顺利入住。法拍房被占用通常有以下几种情况： 1.被执行人占用：原房主作为被执行人，因无力偿还债务，名下房产被拍卖。但由于房子可能是其唯一住房，在沟通不畅的情况下，可能会出现腾退难的问题。特别是当占用房屋的是老人时，后续的腾退处理会更加麻烦。 2.债权人占用：一个被执行人可能有多个债权人，拍卖款用于清偿债务是有顺序的。偿还顺序靠后的债权人，可能会因为不满分配结果而占用房屋，拒不执行。 3.案外人占用：比如带租约的房子，正常租约可以通过协商解决清退问题，但如果是为了对抗执行而签订的长期反常租约，处理起来就会非常棘手。 在竞拍前，一定要去实地调查房屋的占用情况，也可以通过了解涉案信息、被执行人的其他债务情况等，综合评估腾退的难度和风险。如果没有明确占用人的腾房时间，这样的法拍房要慎重参与竞拍。 七、熟悉法拍房流程法拍房竞拍，前期除了要做好充分的尽调工作，后期的流程也相当复杂。在竞拍成功后，需要在 15 日内把尾款打到法院指定账户，之后还有一系列繁琐的手续，很多都需要专业人员才能搞定。如果对法拍房流程不熟悉，很可能会在后续环节出现问题，比如逾期支付尾款导致保证金被没收、手续办理不及时影响过户等。因此，建议在参与竞拍前，详细了解法拍房的整个交易流程，也可以寻求专业的法拍服务机构协助，确保交易顺利完成。购买法拍房虽然有可能捡到性价比高的房子，但其中的风险也不容忽视。在决定参与竞拍之前，一定要认真研究以上7个要点，做好充分的调查和准备工作。如果你对法拍房还有其他疑问，或者在竞拍过程中遇到了问题，可以联系小辅，我们一起探讨！

2025-03-03 16:37:52

2025法拍房税费详解，买房之前你算对了吗？

一眨眼，时间已经来到2025年3月。放眼2025年的房地产市场，法拍房热度依旧居高不下。由于法拍房较大的价格优势，相当一部分购房者会选择购买法拍房。我们都知道，房产买卖需要缴税，法拍房同样不例外。小辅为大家带来这份2025法拍房税费详解，一文看懂你买房的钱都去了哪里？买受方固定承担的税费1、契税契税是买受方的必要支出，也是房产交易的固定税费，一般根据套数和面积计算。住宅类：首套房140㎡以下，按成交价1%，140㎡以上，按成交价1.5%。第二套房140㎡以下，按成交价1%，140㎡以上，按成交价2%。三套房及以上则不看面积，直接按3%征收。非住宅类，如商铺、车位等，统一按成交价3%征收。2、权证印花税按成交价0.05%计算，或固定工本费5元/本。3、交易服务费买受方支付给拍卖平台的费用，一般每平方米3元。卖方税费（买受方垫付，可退税）这些税费在法拍房市场比较特殊，大部分拍卖公告会明确告知“税费由买受人承担”，所以这部分税费也是买受方在交易时支付。但这样的支付大部分情况下是垫付，在交易完成后，买受方可以办理退税，不过依然需要提前准备。1、增值税及附加如果房产证或契税时间已满2年，可享受免征。未满2年的情况下，按5.3%征收。非住宅情况下，增值税按差额30%-60%累进税率，或核定税率5%征收，如果按照差额计算，也可能会出现增值税款高于拍品起拍价的情况。2、个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》的相关规定，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入属于财产转让所得，需要缴纳个人所得税，但由于很多购房者无法提供完整、准确的房屋原值凭证，故统一按照成交价3%征收。3、其他费用及杂费由土地性质决定的：如果被拍卖房屋土地性质属于划拨（安置房、经适房等），买受方还需缴纳土地出让金来改变土地性质，办理房产证，一般按成交价1%~3%征收。其他杂费：这一点是让很多买二手房的朋友非常头疼的事情，如果原业主拖欠了大量的物业费、水费、电费、煤气费、供暖费等，都需要买受方自己承担。一些没有做好前期调查的买家，用低于市场的划算价格完成交易拿到房子之后，发现还有几万块的杂费要补齐，心里简直比吃了苍蝇还恶心。特别注意在法拍房的实际操作中，增值税、个税这些原本需要卖家支付的税费，需要买受方垫付，在拿到票据后可以向法院申请退税。但若未在法定期限内完成退税申请，垫付费用可能无法追回，朋友们一定要再三留意。接下来小兴给大家举个例子，看看实际购买一套法拍房需要缴纳多少税费，让大家心里有个数。假设一套成交价为94万的85㎡住宅。在假设没有潜在欠费和土地出让金的情况下，买受方至少要准备38325元作为税费预备款。这样梳理下来，大家应该也都看懂了2025年法拍房税费计算方法。法拍房在价格和政策方面虽然诱人，但仍然有潜在的风险。在购房之前，尽可能做好调查，确认房屋是否存在租赁、欠费、产权年限等问题。也可以借助专业助拍机构，来进行全程的拍卖辅助。祝各位朋友都能三思后行，收获自己的安居之家！

2025-03-02 11:14:33

法拍房可以买吗，有什么风险？

想买房捡漏，还是首选法拍房。 虽然法拍房有很多隐性的风险，但也不必太过担心，因为很多风险都是可以规避的。 只要提前注意好以下三点，就能规避掉90%以上的法拍房风险了。 1、如果拍卖说明里面有这句话： 「司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担」 那就证明这次拍卖是各付各税的。在拍卖过来后，只要交买方自己的税费就行。最多也就3%契税，0.05%的印花税、还有其他那些小费用。 但如果拍卖说明里的要求是：过户过程中所产生的税费，由买受人承担。 那我就建议你放弃了，因为拍下这种房子是很可能会出现一些不可预估的税费的。 2、法拍房产的交付，拍卖说明里一般有三种表达方式： 优先选择以下的这种就准没错： 「本院在拍卖成交裁定送达后，负责将拍卖财产移交给买受人」 3、拍卖说明会用这样的描述： 「房产空置中，截至在什么时候的现场调查时，暂不欠物业管理费、水电费及其他费用，具体由买受人自行核实，可能产生的法律后果由竞买人承担」 我们不能光看说明，就认为房子不欠费，这样是很容易踩坑的。 拍卖之前，自己一定得先去现场与物业管理公司了解清楚，那才是最靠谱的！

2025-02-25 16:29:25

法拍房继续暴增，会对房地产业带来哪些影响

法拍房市场深度解析：供应拐点隐现，需求分化加剧一、法拍房供应激增背后的滞后效应2024年全国法拍房挂拍量突破65万套，同比激增51.7%，这一数字折射出的并非当前市场现状，而是2023年楼市震荡的延迟反应。数据显示，法拍流程从断供到拍卖需9-15个月周期，与2023年3月起的房价下行期高度契合。彼时一线城市领跌引发全国性连锁反应，断供潮从投资性房产蔓延至刚需住房，导致2024年法拍房源集中释放。值得关注的是，2024年下半年政策组合拳发力：央行联合住建部推出"保交付"专项贷款，商业银行实施弹性还贷政策，断供新增案例较年初下降43%。随着2024年四季度重点城市房价企稳回升，法拍房挂拍量已呈逐月收窄趋势，预示市场供应或已触顶。二、买方市场特征凸显，价格中枢下移法拍市场呈现显著"量价背离"特征：住宅领域：成交量微降1.26%，但成交均价下挫13%，套均竞拍轮次从8.3次降至5.1次商业地产：虽成交量增长9.64%，但均价暴跌34.2%，核心商圈写字楼频现流拍工业物业：12.13%的成交增幅难掩17.5%的价格跌幅，厂房类资产折价率高达40%成交率分化更暴露市场冷热不均：杭州豪宅法拍溢价率维持15%以上，而郑州某新区百套住宅打包拍卖三度流标。这种现象印证机构投资者的谨慎态度——当前法拍市场折价率尚未触及资本预期安全边际。三、户型结构错配引发价值重构法拍住宅市场呈现"越大越难"的流动性困境：成交房源平均面积142㎡，超新建商品住宅均值32%千万级豪宅占比达17%，较二手房市场高出9个百分点小户型法拍房溢价空间达12%，90㎡以下房源成交周期缩短40%这种结构性矛盾正重塑市场格局：北京东城区60㎡以下"老破小"法拍溢价率突破25%，而通州200㎡以上改善型房源折价成交成常态。开发商已调整产品策略，2024年重点城市新推盘项目中，紧凑三房占比提升至58%。四、地域分化加剧考验城市基本面法拍市场已成观测城市经济活力的新窗口：高风险区：郑州住宅法拍去化周期达23个月，昆明商业地产流拍率81%价值洼地：长三角城市群法拍成交率超75%，苏州工业厂房现资本抢筹特殊样本：重庆虽挂拍量居首，但江景豪宅仍创下单价8.2万元/㎡成交纪录数据揭示深层规律：当城市法拍房成交率突破60%临界值，6个月内二手房交易量通常回升15%-20%。当前仅杭州、南京等12城达标，预示楼市复苏将呈现显著梯队差异。趋势展望：结构性机会与风险并存未来三年法拍市场将呈现三大趋势：价格发现功能强化：司法拍卖平台或成资产定价基准，与二级市场价差收窄至8%以内细分赛道专业化：诞生专注不良资产重组、法拍房改造的垂直服务机构政策套利空间压缩：限购城市法拍房准入规则趋严，合规审查成本增加建议投资者重点关注两类机会：重点城市核心区小户型"捡漏"标的，以及产业升级区域折价工业用地。对于普通购房者，法拍市场或成获取优质学区资源的特殊通道，但需警惕隐性债务风险。

2025-02-23 10:48:00