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2025-05-28 12:00:17

南宁楼市，这两个月，掀起了一股，抢法拍房的热潮

最近网上刷到这样的消息: 很多人去捡漏与专们留意，青睐，买法拍房了，因为法拍房有相当大的利差空间。一些精明的投资者通过信息不对称、认知差异和执行能力，将法拍房变成了赚钱的工具。南宁楼市，这两个月，掀起了一股，抢法拍房的热潮，凤岭北的一套430平米的豪宅居然以399万的高价成交，震惊了很多人！你想不到的是，实际是这套房的业主是2024年8月21号以245万的价格买入的法拍房，经过简单改造装修后，高价卖出，看时间线就知道，这买家半年内净赚100多万！这套房，原本就是精装房，新业主仅花费20万到30万进行小改动和美化，就美化包装成“300万豪装，全新未入住”的豪宅。通过房产中介们也疯狂推广，甚至编造“富豪去移民低价抛售”的美好故事，吸引买家！算了下，扣除20万到30万改装费和14万税费等成本，法拍房的新业主拍净赚100多万！如果买家承担所有费用，利润更高！这种低买高卖、快进快出的套路，正是法拍房的暴利秘诀。我们普通人能参与这种法拍房吗？我们又如何玩转法拍房，这种赚钱的模式！一、普通人参与门槛与风险1. 参与门槛 - 资金要求：需一次性支付全款（部分城市支持法拍房贷款，但流程复杂且放款时间紧）。 - 专业知识：需熟悉法拍流程、产权法律及装修成本控制，建议委托专业法拍机构协助调查。 2. 主要风险 - 隐性成本：欠费、高额税费（如原房主未缴的个税可能转嫁买家）、装修超支等可能侵蚀利润。 - 腾房困难：若房屋被占用或存在长期租赁（“买卖不破租赁”），需通过法律途径解决，耗时耗力。 - 市场波动：若转售周期内房价下跌或政策收紧（如限售），可能导致亏损。 二、是否适合普通人参与？1. 适合人群： 有一定资金储备、风险承受能力强的投资者。 熟悉房地产交易流程或能借助专业团队（如法拍服务机构）的群体。 2. 不建议人群： - 资金链紧张、缺乏房产交易经验的新手。 - 对本地市场供需及政策不敏感的投资者。三、盈利潜力与市场背景1. 法拍房绝对价格优势， 法拍房通常以市场价的7-8折起拍，若无人竞争可能以更低价格成交，存在较大差价空间。例如，一线城市部分房源因业主断供或债务纠纷被拍卖，价格可能低于同地段商品房30%以上。2. 装修增值逻辑: 法拍房多为毛坯或老旧房产，通过低成本装修翻新后，可提升房屋溢价。例如，投入20万元装修后，转售价可能增加30%-50%，具体取决于区域市场需求和装修质量。3. 政策与市场波动 当前房地产市场分化明显，核心城市优质房源仍具增值潜力，但需警惕三四线城市房产流动性差、溢价空间有限的问题。 四、操作流程与关键环节1. 前期准备房源筛选：通过阿里拍卖、京东拍卖等平台锁定目标房源，优先选择产权清晰、无长期租赁或占用的房产。 尽职调查：核查房屋产权、抵押、欠费（物业费、水电费）、案件性质（如刑事案件关联房产可能影响转卖）。 - 资金规划：保证金（起拍价10%-20%）、尾款支付期限（通常10天内）、税费（契税1%-3%、个税1%、增值税等）及装修预算。2. 竞拍与过户 - 竞拍策略：建议最后30秒出价，避免盲目抬价；竞拍成功后需按时支付尾款，否则保证金被没收并承担差价。 - 过户流程：法院出具《成交确认书》《执行裁定书》后，需办理解封、解押、缴税（契税、个税等），最终完成过户。 3. 装修与转卖 - 装修定位：根据目标买家群体（刚需或改善型）选择简装或精装，控制成本（如每平米1000-3000元）。 - 挂牌出售：过户后无转售时间限制，可通过中介或自行挂牌，需缴纳中介费（1%-3%）及增值税（若持有不满2年）。

2025-03-17 12:34:22

当前南宁法拍房市场概况

挂拍量与成交情况2024年南宁法拍房挂拍量达22871套，居全国第四。2025年1月全国法拍房挂拍量同比减少4.3%，但南宁仍保持活跃市场，近期有大量房源集中拍卖，涵盖商铺、住宅、别墅等多种类型。成交特点：法拍房普遍低于市场价或评估价，折扣幅度多在10%-44%之间。例如：江南区保利城商铺起拍价56万，低于市场价30%；青秀区民族大道商铺起拍价12万，与评估价持平。区域分布青秀区：高端房源集中，如华润中心幸福里333.99㎡住宅起拍价757万（低于评估价84万）。江南区：以中小型商铺为主，单价低至约1.8万/㎡。西乡塘区：商业房产较多，如科德大厦商铺起拍价142万（评估价177万）。

2025-03-12 20:55:10

在南宁想拍法拍房，尽调应该怎么做？

法拍房不做好风险尽调，“捡漏” 分分钟变 “踩雷！具体应该怎么做呢？①核实房产租赁“死亡陷阱”：有的法拍房会存在长期租约，甚至长达30年？法院不负责清租！所以需要了解：租赁合同是否备案？租金归属谁？是否真实租约；② 交楼“地狱级难度”，原房主撒泼打滚？法院“执行难”拖3年！提前了解清楚是否有：老人占房、产权纠纷！虽然说现在法拍房法院会负责腾退，但是谁也不敢确定腾退时间，所以在竞拍之前务必了解清楚房产现状，是否有人占用等；③实地看房“致命盲区”有些法拍房在照片上感觉良好，但实际可不然，想要竞拍法拍房务必实地看房了解清楚房产现状及周边环境是否良好等。④学位房变“废纸”学区资格被锁死6年？教育局都查不到！很多法拍学位房可能存在占用情况，拍前必查：学籍占用年限⑤税费“核爆级暗雷”！土地增值税补缴50万？在竞拍前务必做好尽调，核查是否有高昂税费，税费承担方式等，避免高昂税费风险；⑥欠费“无底洞”？需要了解是否有欠费情况，比如水电费物业费等，核实是由哪方承担；⑦政策“死亡红线”，在竞拍前需要了解房产所在地的限购政策，目前很多一线二线城市已经实行法拍房限购政策，所以在竞拍之前务必核实清楚自己是否有购房资格，盲目竞拍可能会损失保证金！⑧实地调研，避开高价噪音、周边环境环境差等房产，了解下小区环境、配套设施等法拍房风险尽调是个细致活儿，每个环节都不能马虎。做好充分准备，才有机会在法拍房市场安全 “捡漏”你明白了吗？

2025-03-09 15:35:55

法拍房和正常二手房有哪些区别？

法拍房与正常二手房的六大核心区别及注意事项：一、交易性质差异交易主体不同法拍房：买方与法院直接交易，属司法强制执行二手房：买卖双方自由协商，属民事交易行为定价机制对比法拍房：法院设定评估价（首拍8折起拍，流拍后二拍降至6折），竞拍成交价通常低于市价15-30%（特殊情况下可能溢价）二手房：买卖双方议价，成交价贴近市场行情二、交易流程特殊性3. 产权过户程序法拍房：凭《法院裁定书》单方办理，无需原房主配合（15个工作日内完成）二手房：需买卖双方共同到场，完成网签、资金监管等手续购房资格要求法拍房：多数城市不限购（北京、广州等部分城市除外）二手房：执行当地限购政策（2023年已有30+城市放宽）三、潜在风险与成本5. 房屋交付风险法拍房：存在10%-15%清场风险，可能涉及租约、占用等情况，需法院强制执行二手房：签约前完成物业交割，风险可控税费承担差异法拍房：可能承担双重税费（需补缴原业主欠税），土地增值税等隐性成本二手房：常规契税+个税+增值税，可协商分摊补充注意事项：贷款限制：法拍房需在10-15天内付清全款，部分支持"法拍贷"尽调难度：法拍房需自行查证抵押、违建、欠费等情况（可委托辅拍机构）户口迁移：法拍房不保证户口迁出，二手房可约定违约条款建议：法拍房适合风险承受能力强的投资者，二手房更适合刚需自住。参与法拍前务必实地勘验，建议预留成交价20%作为风险准备金。

2025-03-05 20:12:24

拍得法拍房后，被物业公司追讨此前的物业费，该付吗？

2023年，小李经司法拍卖竞得南宁市兴宁区的一处房产，原房主为小王。在成为新业主后，物业公司向小李催收物业相关欠费。小李向物业公司交清自己成为业主之后的相关欠费后，拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将小李和原房主小王一并诉至南宁市兴宁区人民法院。 庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。 现房主小李认为，法院《拍卖公告》里面写得很清楚是跟拍卖人无涉，而非与原房主小王无关。同时，其与物业公司不存在权利义务关系，与小王也不存在合同的约定。而且，原房主小王自取得产权后，该房产一直处于空置状态，空置房不用交纳物业费。于是小李请求法院驳回物业公司的诉讼请求。 原房主小王认为，自己未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署合同，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。而且，小李自愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询案涉房屋相关欠费情况具有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费以及法律规定明确或不明确的税费均由买受人承担，故其不需要承担连带责任。 法院审理后认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费用。 案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王支付相关物业费用。小李以案涉房屋空置为由，主张减免物业管理费用缺乏法律依据。同时，案涉房屋的《拍卖公告》明确载明，拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。小李以自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。 而且，由于《拍卖公告》具有公开性，客观上会产生溢出效应，会使相关债权人由此推定买受人接受并同意《拍卖公告》中的相关条款，进而对此产生信赖。在实际行动中，物业公司未对该信赖预期下的权利主张予以放弃或搁置，而是提出了直接诉讼请求。因此，小李在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入，应对小王就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。 法院判决：现房主小李应向物业公司支付相关物业欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。南宁市中级人民法院二审维持上述判决。 近年来，法拍房的交易热度持续上升。对于买受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或权利负担。因此，与法拍房相关的纠纷也随即产生，涉及较多的就是支付案涉房屋清欠的物业服务费用问题。本案中，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”故，现房主小李因竞得案涉房屋从而构成债务加入，应和原房主小王对案涉房屋的相关物业欠费承担连带清偿责任。 虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的绝佳机会，但法拍房本身可能存在相应的风险。建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到心中有数。

2025-02-26 18:37:11

2024年法拍房的年终报告出来了，注意查收👈

法拍房数量走势是重要的宏观经济和房地产市场晴雨表。国信达数据发布2024年1-12月全国法拍房大数据分析报告。数据显示，2024年1-12月全国法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%；成交量为163372套，同比增长11.03%；成交率为24.83%，其中商业用房成交率最低。法拍房总体情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖房产市场（以下简称“法拍房”）挂拍量为657842套；挂拍金额为6767.63亿元；成交量为163372套，成交率为24.83%；成交金额为2459.64亿；平均成交折扣率为77.53%。与2023年1-12月相比，全国法拍房挂拍量同比增长51.69%，成交量同比增长11.03%，成交金额同比减少5.3%，平均成交折扣率同比减少1.94个百分点。表：2024年1-12月司法拍卖情况及同比2. 各类型法拍房情况表：2024年1-12月各类型房产司法拍卖情况2024年1-12月全国各类型法拍房成交率住宅用房、工业用房成交率分别是35.26%、31.64%，商业用房成交率偏低，为18.86%。2024年1-12月全国法拍房中住宅用房占比最高，达47.78%,其次是商业用房26.52%,工业用房占比0.70%。3. 城市情况2024年1-12月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、郑州、武汉、昆明，挂拍量分别是33148套、32194套、13049套、12474套、9325套;成交率较高的城市温州、杭州，成交率分别是69.78%、68.44%；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为92.63%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超90%。表：2024年1-12月全国40个大中城市法拍用房成交情况4. 法拍报名人数2024年1-12月40个大中城市法拍房平均报名人数较多的城市分别是温州、杭州、深圳。表：2024年1-12月40个大中城市法拍房平均报名人数住宅用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国法拍住宅用房挂拍量为314334套；成交量为110845套，成交率为35.26%；成交金额为1498.46亿元；平均成交折扣率为76.64%。与2023年1-12月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长18.80%，成交量同比减少1.26%，成交均价同比下降13%，成交金额同比下降9.19%，平均成交折扣率同比下降2.71百分点。表：2024年1-12月住宅用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、郑州、成都、南宁、广州，挂拍量分别是12122套、9254套、7693套、5146套、4103套；成交率较高的城市是温州、杭州，均超80%；成交折扣率最高的城市是温州；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超87%。表：2024年1-12月40个大中城市法拍住宅用房成交情况商业用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖商业用房挂拍量174472套；成交量为32900套，成交率为18.86%%；成交金额为711.03亿元；平均成交折扣率为81.87%。与2023年1-12月相比，全国法拍商业用房挂拍量同比增长20.63%，成交量同比增长9.64%，成交均价同比下降34.23%，成交金额同比增长3.41%，平均成交折扣率增加2.44个百分点。表：2024年1-12月商业用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍商业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、郑州，挂拍量分别是5387套、5271套、3375套；成交率较高的城市是宁波、杭州，均超57%；成交折扣率较高的城市分别是北海、西宁；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、贵阳、太原。表：2024年1-12月40个大中城市法拍商业用房成交情况工业用房法拍情况1. 总体概况2024年1-12月全国司法拍卖工业用房挂拍量为4093套，成交量为1311套，成交率为32.03%，成交金额为163.96亿元，平均成交折扣率为89.22%。与2023年1-12月相比，全国法拍房工业用房挂拍量同比增加14.91%，成交量同比增长11.67%，成交金额同比下降20.29%，平均成交折扣率减少3.57个百分点。表：2024年1-12月工业用房拍卖情况及同比2. 城市情况2024年1-12月全国已成交法拍工业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、天津，挂拍量分别是213套、154套；成交率较高的城市是厦门、温州；成交折扣率较高的城市是南宁、太原。表：2024年1-12月全国40个大中城市法拍工业用房成交情况

2025-02-18 19:26:38

常用的法拍房平台🔥最后两个适合捡漏！！南宁法拍网

常用的法拍房平台🔥最后两个适合捡漏！！哈喽家人们，今天给大家分享一下法拍房真正内部捡漏渠道！尤其是最后三个！大家一定要种草🌿噢！！！1️⃣🐳淘宝拍卖:主流平台，二级分类细致，平台规则完善，专业机构入驻，房源选择丰富，不光是法拍房 比如法拍车等等各种资产 ，没事可以逛看看2️⃣🐳京东拍卖:与某宝齐名，几乎没差别，公告清晰 现在某东逐渐数量越来越多了。3️⃣🐳公拍网:起源于上海的老牌平台，后期关注度下降，房源集中在江浙沪热门区域。4️⃣🐳中国拍卖行业协会:全国性组织，资源不是特别多，作为筛选房源的辅助参考不错，法院主要集中在滇皖津，关注人少，捡漏机会多。5️⃣🐳 诉讼资产网:由最高人民法院组建，可自主选择处理法院和等级，执行灵活，房源集中在河北、北京等北方地区，关注度低，捡漏空间大。6️⃣🐳 北京产权交易所:经北京市政府批准设立，房源主要集中在北方尤其是京津冀地区。基本上每个城市都有自己的产权交易所 🔍搜索方式如：南宁产权交易所、上海产权交易所等。7️⃣🐳 融e购:工行的专属法拍平台，成立时间不长，在司法拍卖房贷方面有优势，推出工行e拍贷，房源覆盖京津粤等地区。

2025-02-15 17:23:19